业主委员会:小区自治管理中的一支生力军——燕西街道新安社区中山二村业委会运作以来的几点启示思考

余尔望  2006/3/29 15:58:41  9894点  永安之窗
  许多新名词随着时代变革而产生,与城市居民生活密切相关而又鲜活的名词也并不因时间的流逝而更引人注目,如城市管理使用频率高的“社区”,还有社区中破土而出的“业主委员会”。尤其中山二村的居民对“业主委员会”概念不仅不会陌生,而且与他们的生活息息相关。中山二村业主委员会在小区诞生二年来已引起被社区、街道、城市管理和房管部门广泛关注。他们运转的结果如何?给城市管理带来了哪些变化呢?

  一、业委会为小区业主们带来了笑声。

  2006年新年第一天下午2点30分,阳光绚照,居住在新安社区中山二村的男女老少近200人,聚集在小区空坪,这里荡漾着欢声笑语,正进行一场有意义的庆新年游园活动。整个活动开展的生动活泼、丰富多彩,猜谜、投篮、飞标、家庭搭档、套圈、夹弹珠……。各项活动均设有奖品,参与者还能领到一份纪念礼品。
  组织举办这场活动的既不是社区居委会、街道办事处,也非驻辖区单位。而是选举产生不久的中山二村业主委员会。奖、礼品的经费来源,也是居住在本小区部份热心的业主赞助3000多元给业主委员会来筹办这场游园活动。

  二、业委会给小区自治充满活力。

  中山二村位于永安市燕西街道新安社区。小区内有A、B二幢各9层楼房,现住业主69户,人口210人,是个新型的住宅小区。2005年12月17日晚8点30分,在小区业主们的倡议下,全体业主以无记名投票方式选举产生新一届业主委员会,居住A幢业主张章福为人诚厚,办事热情,获绝大多数业主高票当选本届业主委员会主任,同时4位业主分别被选为付主任、委员。
  业主委员会的诞生使居住在小区里的业主不仅有自己的维权组织,而且融洽了小区内和谐温謦的大家庭氛围。中山二村业委会同时也是永安市屈指可数,为数不多的由小区业主民主管理、民主监督、民主自治的群众性组织。
  走进中山二村小区给人们的视觉:管理有序。这里没有违章搭盖、饲养家禽、乱张贴;楼内楼外干净整洁;小区内绿草如茵,小区左侧卵石小径,花草榕树,石椅绿竹,活现现的一处微型小公园。小区的环境,业主们反映认为:舒适。但更让人感到舒心的是,业主委员会没成立前,用一位业主的话说:“居家如住旅馆。人与人之间互不相识,更不用说沟通了,现在邻里之间相互熟悉、相互沟通、融洽和睦。”
  业主委员会是业主自己的组织、既无行政权力,又非经济实体,那么他们是如何赢得小区居民的支持得呢?“业委会所做的事都代表着业主们的利益”。一住在机关任公务员的业主林先生跟笔者说。中山二村业委会运作以来认真学习,落实《物业管理条例》、先后制定完善《业主大会规程》和《业主公约》。二年运行中相继推行“三会制度”,即:小区事前听证会,达到集思广益,民主决策;事中协调会,达到排除障碍,解决问题;事后评议会,达到总结检讨,双方满意。其次业委会同业主拉近距离的一种快捷方便方式有:公告、公示、通知、海报和逐户书面告知等形式,凡与业主相关利益的事,业主们的知晓率都在90%以上。

  三、业委会为社区居委会“减负”。

  业主委员会的建立是否会削弱社区居委会的作用?实质上二者间的功能与作用是不相同的。社区居委会主要职能是协助基层政府做好社区服务、社区治安、社区卫生、社区教育、社会保障,协助居民与政府及社会组织关系,调解居民邻里矛盾,它在社区发展和建设中所起的作用是其它组织不可替代的。而业委会是住宅小区物业管理的发展,业主们由于共同财产关系而形成的共同利益通过业主公约来确定的组织。业委会面对的利益群体仅是住宅小区的业主,维护的是小区业主的利益,而社区居委会面对的是社区所有居民,维护的也是全体社区居民的利益。笔者工作岗位在社区,在实际的调查中中山二村业委会开展工作以来不仅维护了住宅小区居民的合法权益,而且所开展工作也同样围绕城市服务,创建舒适居住环境,塑造文明小区,改善业主生活质量为出发点。实质上中山二村业委会小区自治后对所在的新安社区居委会工作起了一定的推动和减负作用。
  首先,业委会产生后主动接受社区居委会的指导、监督,积极配合社区居委会依法履行自治管理职责。在卫生整治、流动人口管理、计划生育、小区治安等项工作中,只要社区居委会有布置、业委会都能主动配合、支持。如在2006年元旦前全市环境卫生检查中该小区的环境卫生就是通过业委会与业主们的共同整治而赢得社区、街道以及市爱卫会的好评。“业主委员会是促进和加强我们社区建设的一支力量”,原社区居委会廖主任如是说。在一定意义上可以说,业委会在小区管理上为社区垒造起第一道防线。

  四、社区中架起“连心桥”。

  笔者在走访中也深感触到,中山二村业委会诞生以来也一直受到社区居委会、街道、房管部门的关注、指导。在筹备阶段,所在社区居委会曾围绕业主们的关注问题,设计了55份“业主民意调查表”走家窜户发送收回;以调查表中掌握第一手信息资料。业委会也常邀请社区居委会、街道、房管部门列席业主大会和业委会会议,他们也都到会参与。为了配合支持小区自治管理,原东坡社区居委会挤出有限资金2000元,支持小区安装防盗门。2003年原小区开发商留有沿街店面、杂物房各一间,委托给社区居委会管理,居委会每年都有6000余元收益,业委会筹建期间居委会及时地把以上房产移交业委会管理,这一举动缩短了小区居民和社区居委会的距离,也受到小区业主们的赞誉。

  五、亟待需加强的几个问题。

  小区业主委员会是改革开放以来城市管理中涌现的新生事物。是适应社区物业管理、维护广大业主合法权益,推动社区建设,强化社区自治而产生的群众性组织。据房管处资料表明目前我市仅注册备案4个业委会。笔者认为有条件的小区应适时推行。在社区中如何建立业主委员会,怎样发挥规范业主委员会的作用,也是当前社区、街道工作中须探索与思考的问题。借鉴中山二村业主委员会适作中的一些问题,还必须注意以下几方面:
  一是要增强尽职尽责为业主服务意识。因为业委会的主任、副主任及委员是依法由小区业主选举产生的,它所做的一切是全体业主利益的体现,这就要求要有尽职尽责的精神。
  二是要不断完善与坚持制度管理。以人为本是业委会有序、有效展开工作的基础,制度管理是一种载体,具体可细分为委员分工制度、小区事务公开制度、会议制度、财务管理制度和维修基金制度。
  三是要摆正位置,正确处理好上、下间关系。业委会应该坚持在社区党支部、居委会的领导下开展小区自治,不得有“独居一方,唯我为大”的行为。同时选聘一个好的物业公司并协调好双方间的关系,保证物业合同的顺利实施。
  随着城市住宅商品化的不断发展,逾来逾多的居民将会成为新的“业主”,发挥小区业委会的作用,不仅有利于物业管理良性发展,也符合社区建设的目标和要求,无疑是促进社区建设目标和要求的一条有效途径。

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