她差点掉入二手房交易陷阱

　　提示：买二手交易房时，买卖双方有的会以低于实际成交价的价格申报纳税，以达到少交税的目的。这对购房者来说究竟是“陷阱”还是“馅饼”？本文将给读者以警示。

　　●事件回放

　　福州林女士准备以21．3万元买一套二手房。2003年10月26日，林女士与卖方陈先生及福州某房产中介公司三方签订了《房屋买卖经纪合同》，同时预交了10000元订金。在这份合同中，买卖双方约定以16万元基数申报纳税。对林女士来说，此举可以让她少缴税约800元。而对于卖方来说，之所以约定以16万元申报纳税，是因为卖方当初买这套房子的价格就是16万元，如果按21．3万元申报，卖方按规定将承担增值部分（5．3万元）20％的个人所得税1万多元。

　　但问题随之而来：林女士将来要卖掉这套房子，就算一分钱不赚，仍按现在的成交价21．3万元卖出，除非到时也以16万元申报纳税，否则她将替目前的卖方承担增值部分的个人所得税，等于说卖方将这1万余元的税转嫁到她的头上。还有一点对她不利的是：将来她若将房子再次出售，如果买主要按揭贷款，就是成交价再高，买主到时也只能贷到按16万基数算出来的房款数额。这无形中增加了林女士将来的售房难度。

　　发现问题后，林女士提出要按实际成交价申报纳税。但卖方称，如果以21．3万元申报，这房子就不卖了。

　　●部门说法

　　记者从市房地产产权交易登记中心了解到，属普通住宅的二手房交易，买方交的是契税和印花税，合计1．55％；卖方交的是0．05％的印花税和20％的“增值”部分的个人所得税（购房5年内）。消费者通过房产中介买二手房，一般要签两份合同，一份是买卖双方和中介公司三方签订的《房屋买卖经纪合同》，一份是买卖双方签订的《房屋买卖契约》。后者是正式的房屋买卖合同，产权登记部门只认《房屋买卖契约》上的“房屋转让价格”。买卖双方在契约合同中约定了成交价后，有关评估机构还会对房屋的价值进行评估，如果评估价和成交价不符的，以更高的那个价格为交税基数。

　　按照产权登记部门的说法，买卖双方“按16万元报税”的约定要履行的话，还得将此价格写在《房屋买卖契约》。实际上，林女士在发现问题后已中途“刹车”，买卖双方并未继续签订《房屋买卖契约》。

　　●哪方违约

　　虽然正式的房屋买卖合同未签，但买、卖、中介三方已签订了《房屋买卖经纪合同》。其中规定，买卖双方签订此合同后，不得改变转（受）让意向，否则即属违约行为。“若有违约行为产生，交易过程中产生的费用及买卖双方须付中介方的佣金及其他服务费，从违约赔偿金中扣除”。如今，卖方陈先生不愿以21．3万元申报，而林女士又想讨回万元订金，整个事件是谁违了约？

　　中介公司宋小姐告诉记者，买方已在合同上签了字，就表示当时她们接受了“以16万元申报”的条款。如今她不认账，谁是谁非她自己心知肚明。

　　福建三通律师事务所律师林伟峰接受记者采访时称，以16万元申报的目的是逃税，是违反国家法律法规的，所以这是无效条款，购房者可以向法院申请撤销这一条款。不过，由于这一条款合同无效并不导致整份合同无效，所以卖方不能取消交易行为。

　　卖方陈先生告诉记者，他事先已向中介公司声明“以16万元报税”为交易条件，如果这个条款被撤销，而合同却继续履行，就意味着他这房子要少卖10000多元。

　　对此，林伟峰律师认为，这家中介公司作为专业的房产中介机构，应该知道合同中哪些约定是无效条款，同时也有义务在签订合同的过程中，向买卖双方说明不能签订的条款。否则，陈先生可以中介公司没有尽到告知义务为由，要求其赔偿有关损失。

　　●如何处理

　　为“圆满”解决此事，中介公司日前将买卖双方都召集到该公司。据买方说，中介公司分别与买方、卖方进行商谈，其工作人员向买方林女士许诺，如果同意以16万元申报，中介将返还林女士3000元现金，林女士未答应。卖方陈先生告诉记者，中介要求他以21．3万元申报，他也不同意。他说，如果实在不行，他将诉诸法律。

　　市工商局市场监督处负责人昨日接受记者采访时称，以低于实际成交价的价格报税，这肯定是无效条款，工商部门不予支持。如果发现中介有恶意隐瞒与经纪活动有关的重要事项，工商部门将按有关规定予以处罚。

　　相关链接：《国家工商局经纪人管理办法》规定：“经纪人不得隐瞒与经纪活动有关的重要事项”，“对于违反本办法第十八条规定，从事违法经纪活动的，法律、法规已有规定的，按有关规定处理；法律、法规没有规定的，由工商行政管理机关视情节轻重，分别给予警告、处以违法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过3万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”