一、经营城市与城市发展的新思路
经营城市是我国城市化进程中城市发展的内在动力和外部压力共同作用的结果。一方面，我国的许多城市缺少建设资金，城市公共物品严重短缺，基本设施长期欠账，制约着城市的发展和城市功能与环境的改善；另一方面，城市许多资产被闲置，资源被浪费，形成了经济全球化背景下生产要素的自由流动与城市吸引力不足、竞争力有限的矛盾，以及经济的高速发展与滞后的城市基础设施供给和僵化的城市管理体制之间的矛盾。
因此，经营城市的概念是在各城市财政短缺、基础设施落后和加快经济发展的压力下萌发的，是为了解决困扰城市建设、发展的资金而提出的城市发展新思路。城市经营的概念把所有权与收益权结合起来，提出了“谁投资、谁受益”的原则，走出了公共物品不能提供收益的误区，改变了城市政府在配置资源时不计投入，轻视回报，粗放经营，导致城市公共资产运营效率低下，公共物品供给远远滞后于城市社会经济发展需要且质量低下的深层次矛盾。
值得注意的是，城市的经营相对于企业的经营来说，其外延要宽得多，特别是在市场竞争中要整合社会、经济、文化、环境各种力量，提升城市竞争力的时候，对城市的经营就绝不仅限于那些可以用货币通约的要素。要对城市进行有效的经营，首先是要认识到城市空间和城市功能载体是市场经济的重要领域，其资本的集聚只有按照市场经济规律进行运作，才会形成资本的生成、组合、竞争和增值机制；其次是要认识到城市空间和城市功能载体也是商品，其价值和使用价值同样要遵从价值规律，在等价变换中得以体现；再次是要认识城市空间和城市功能载体是开放式、公众式的，多种投资主体的参与是其基本属性。
二、城市经营的范围与方式
要有效地经营城市，就要把城市有形和无形的资产，根据市场经济规律中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式，对不同的城市资本采取不同的方式进行集聚、重组和营运，如将城市基础设施推向市场，实施所有权与经营权剥离，宜卖则卖、宜租则租、宜押则押，使城市资本重新配置和优化组合，确保城市这个最大的国有资产保值增值，既提升城市的功能，改善环境，又实现可持续发展。
要有效地经营城市，需要把握以下几个方面的原则。
1.用经营城市的理念构造经营城市的多元化投资结构。要充分利用城市空间和功能载体的开放性与公众属性，鼓励和吸收个人、企业、中介组织等各类社会主体参与城市发展，努力形成政府主导、市场主体、社会运作的多元化发展格局，打破政府垄断城市建设，特别是公用基础事业建设和经营的旧模式，在行业内部引入竞争机制，以竞争打破垄断性，以多元化打破单元化，在竞争中改进社会管理。比如，市政公用企业发行股票和企业债券，地方政府发行地方市政建设债券，从而可以较大幅度地解决城市建设资金不足的矛盾；还可以通过发行债券，或组建独立机构，经政府授权向社会和境外招商引资，或向国家信贷，作为城市经营的资本。
2.围绕城市定位，进行科学规划，提升城市功能，是搞好城市经营的先决条件。一是必须在经济全球化和信息化的背景下来理解和把握未来城市的发展，围绕城市的经济结构、目前和未来所应具有的功能，准确定位，相应建设，使之能代表未来发展的最新区域形象。二是要科学规划，有效经营城市空间与布局，总体规划采用国际竞标的方式进行，保证各功能区的规划是国际一流的，体现出国际水平。三是城市建设要市政先行。为了适应未来产业发展的需求，以及现代化办公环境和未来金融、会展经济、旅游等国际交流的发展需求，交通道路规划、网络基础设施的建设应该是相对超前的。四是城市功能的建设应该是市场导向的，政府应该建立透明、公平、规范的土地市场，对土地实行集中统一管理，在城市功能区的统一规划和管理中起主导作用，而在建设中应该由市场力量和企业来进行。五是要坚持弹性开发原则，即按照未来城市各功能区的发展需求，政府有适当的土地储备，保证适当的土地供应量，保证未来发展的需求。
3.对人力生成资本等有形的城市资产采取分类对待的原则。对于城市道路桥梁等城市基础设施和文物古迹等旅游资源，其使用权、经营权、冠名权采取出让、拍卖、抵押、转让以及授予特许权等相关权益的市场运作，如出卖市政道路、桥梁的经营权和冠名权等；对一些不宜市场化的特殊“城市资产”，如消防设施、环保设施、福利设施、重要的城市标识等，必须由政府直接经营，切忌“一刀切”。
4.要用经营城市品牌的理念创造和经营城市的无形资产，充分发挥无形资产的潜力，增加城市的核心竞争力。一个城市环境优美，功能完善，它的价值就大，城市吸引力就大，生产要素的聚集就快，城市发展也就越快；反之，环境不佳，功能不全，城市的含金量就低，吸引力就小，城市发展也就受到相应的限制。因此，在经营城市的过程中，要积极改善城市环境，提高城市品位，发挥历史文脉和名人效应，形成城市品牌。一是要注意构筑文明良好的城市形象。二是大力建设生态环境城市，它是创建文明城市品牌的根基，是城市现代化的标志。三是大力挖掘和整理历史文化遗产，形成特色城市文化和品牌。四是通过法规和法律，加强城市市容的建设与环境的整治，改变城市面貌，创建一个市容整洁，秩序井然，环境优美的城市。
三、经营城市与政府职能
经营城市将市场经济的经营意识、经营机制、经营方式等引入城市规划、建设和管理，这在一定程度上是对以前低效率全能政府的否定，它需要我们进一步促进城市职能的深刻变革，对城市政府进行重新界定。
从经营城市的内在要求看，城市政府的管理需要实现三个转变：一是从把政府部门作为出资者到经营者的转变；二是从把城市资产作为纯社会公益事业到资本经营的转变；三是从把城市建设作为出资者到经营者的转变。具体来说，就是：
1.加快政府职能的转变。政府作为宏观经济主体，应重点建立符合市场机制运行的制度框架，抓好制度的建设与经济秩序的维护，培育城市发展的良好外部环境，从城市经济发展的大局出发，引导市场主体向有利于增强城市整体实力的方向发展，对不利于城市发展的行为予以遏制。因此，为适应城市经营之需要和实现城市可持续发展的目标，各城市政府应建立与健全城市规划、建设与管理三足鼎立、相互衔接与制衡的政府管理组织架构。
2.加强法规建设。培养统一开放的城市体系，建立合理的有助于城市经济发展的制度结构和法规体系，是科学进行城市规划，有效经营城市的基础。因此，为避免在经营城市中出现各种各样的违法问题，使城市经营做到有法可依，顺利、健康地进行，就需要抓紧各项法规及地方法规的建设。
3.从产权研究与明晰入手，建立有效的公共物品经营与管理制度。一方面，在城市公共物品的建设经营中，把某些经营性资产的经营权和管理权转让给企业，但从企业动机出发的私人主体必然会做出有损于实现公共目标的行为，客观上要求政府必须做好对企业投资主体公共物品经营行为的监督。另一方面，城市中许多公共物品，究竟谁是产权的代表，至今还是模糊不清，造成管理困难，需要从产权理论深入研究这些公共物品的产权归属，建立起相应的管理体制（郭鸿懋，“确立城市经营理念，加速政府管理制度创新”，《天津经济》2002年第9期，第9—12页）。
4.树立城市新形象，加强城市营销和公关工作。城市政府要根据可居住性、协调性、超前性和个性化原则，进行城市形象（CIS）的设计，培育优秀的城市文化，提炼符合时代潮流和积极向上的城市精神，选择正确发展模式，明确发展目标，制定颇具特色的城市发展规划和发展政策，采取多媒体、多渠道宣传，加强城市形象公关，扩大城市在全国乃至世界上的知名度，为城市经济和社会发展寻求最大限度的机遇。