物业管理法规知识问答

　　1、什么是物业管理？
　　答：《物业管理条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　2、什么是前期物业管理？
　　答：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

　　3、前期物业管理的招标方式有几种？
　　答：有公开招标和邀请招标两种。

　　4、前期物业管理招标投标应遵循哪些原则？
　　答：应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　5、物业管理招标、投标活动监督管理由哪些部门负责？
　　答：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。
　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标活动的监督管理。
　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

　　6、招标文件应包括那些内容？
　　答：
　　（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
　　（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、标准等；
　　（三）对投票人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
　　（四）评标标准和评标方法；
　　（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
　　（六）物业服务合同的签订说明；
　　（七）其它事项说明及法律法规规定的其他内容。

　　7、投标文件应包括哪些内容？
　　答：（一）投标函；
　　（二）投标报价；
　　（三）物业管理方案；
　　（四）招标文件要求提供的其他材料。

　　8、评标委员会如何组成？
　　答：评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员 总数的三分之二。

　　9、评标委员会的专家成员如何确定？
　　答：应当由投标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

　　10、前期物业管理招标投标管理暂行办法何时实施？
　　答：2003年9月1日起施行。

　　11、通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照那些时限完成物业管理招标工作？
　　答：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
　　（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
　　（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　12、招标人应当自确定中标人之日起几日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案？
　　答：招标人应当自确定中标人之日起15日内。

　　13、备案应提交的资料有哪些？
　　答：备案资料应当包括开标评标过程，确定中标人的方式及理由，评标委员会的评标报告，中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附加招标代理委托合同。

　　14、物业管理服务合同的主要内容有哪些？
　　答：（一）业主委员会和物业管理服务企业的名称；
　　（二）物业管理服务区域范围；
　　（三）物业管理服务内容；
　　（四）物业管理服务标准；
　　（五）物业管理服务费用；
　　（六）物业管理服务合同期限；
　　（七）违约责任；
　　（八）物业管理服务合同解除条件；
　　（九）双方约定的其他事项。

　　15、物业管理服务合同中应当约定哪些服务内容？
　　答：（一）房屋共用部位和设备的维修、养护、管理；
　　（二）共用设施和设备的使用、维修、养护、管理；
　　（三）电梯、智能系统等运行服务；
　　（四）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；
　　（五）物业装饰、装修管理；
　　（六）保安管理；
　　（七）物业管理区域内程序的管理、服务；
　　（八）物业资料的管理。

　　16、开发商的空置房是否应交纳物业管理费？
　　答：开发商的空置房应当由开发商交纳物业管理费。

　　17、物业公司何时开始收取物业管理费？
　　答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可后开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入户手续时开始计取物业管理费。

　　18、住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？
　　答：应按照购房人在买房时与物业管理公司双方约定为准或按《业主公约》中的约定为准。

　　19、物业管理企业承接物业时，应查验什么？
　　答：应对物业费用部位，共用设施设备进行查验。

　　20、在办理物业承接、验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料？
　　答：（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。

　　21、物业管理用房的权属？
　　答：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

　　22、一个物业管理区域是否可由多个物业企业管理？
　　答：一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

　　23、什么是代管基金？
　　答：代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

　　24、房屋共用部位维修基金是什么？
　　答：房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。

　　25、房屋的共用部位是哪些？
　　答：房屋的共用部位是指承受结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、外坪和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。

　　26、共用设施设备维修基金是什么？答：共用设施设备维修基金是指在专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。

　　27、共用设施设备是哪些？
　　答：共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、共用照明、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井等。

　　28、住宅共用部位、共用设施设备维修基金如何提取？
　　答：（一）商品房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例缴纳；
　　（二）公有住房销售时，售房单位按多层住宅不低于售房款20%，高层住宅不低于30%交纳；购房者按购房款2%提取。

　　29、维修基金权属？答：（一）购商品房交纳的基金属全体业主所有；
　　（二）公房销售房、销售房单位交纳的基金属售房单位所有，购房者交纳的属全体业主所有。

　　30、维修基金的如何使用管理？
　　答；业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

　　31、什么是物业管理服务收费？
　　答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

　　32、与新出台的《物业管理条例》相配套的已出台的法规有哪些？
　　答：（一）前期物业管理招标投标管理暂行办法；
　　（二）业主大会规程。

　　33、物业管理区域内的公共建筑、共用设施如何管理？
　　答：物业管理区域内按规划建筑的公共建筑、共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业，物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主代表依法办理有关手续。

　　34、物业服务收费应当遵循什么原则？
　　答：应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　35、挪用专项维修资金的如何处罚？
　　答：根据《条例》第六十三条挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追查直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　36、物业使用人的权利义务是什么？
　　答：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

　　37、为什么要制定《物业管理条例》？
　　答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。

　　38、如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会？
　　答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　39、《条例》对前期物业服务合同作了哪些要求？
　　答：前期物业服务合同应当以书面形式订立。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定期限。但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物来服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　40、怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容？答：业主大会作出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　41、物业管理用房归谁所有，如何使用？
　　答：物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。

　　42、物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？
　　答：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。

　　43、物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交物业管理费用的应承担什么法律责任？
　　答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　44、《条例》对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定？
　　答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　45、物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应当承担什么责任？对物业管理企业保安人员有什么要求？
　　答：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　46、《条例》对物业的使用与维护作了哪些规定？
　　答：《条例》对物业的使用与维护作了四个方面的规定：一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。二是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。三是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。四是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　47、哪些物业的业主应当交纳住房维修资金？住房专项维修资金归谁所有，什么用途？
　　答：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《条例》对挪用专项维修资金的行为规定了严格的法律责任。

　　48、业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？
　　答：针对实践中业主权利和义务不明确的问题，《条例》规定业主在物业管理活动中享有10项权利：
　　（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（4）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（6）监督业主委员会的工作；
　　（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
　　（10）法律、法规规定的其他权利。同时规定业务在物业管理活动中必须履行6项义务：
　　①遵守业主公约、业主大会议事规则；
　　②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　④按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　⑤按时交纳物业服务费用；
　　⑥法律、法规规定的其他义务。

　　49、业主在业主大会会议上的投标权如何确定？
　　答：业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　50、业主大会会议可以采用什么形式召开？如何作出决定？
　　答：业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　51、业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系？担任业主委员会委员必须具备哪些条件？
　　答：业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　52、业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？答：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

　　53、建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任？
　　答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　54、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订什么合同？
　　答：应当签订书面的物业服务合同。

　　55、业主公约的约定是什么？
　　答：业主公约应当对有关物业使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全业主有约束力。

　　56、装修人或者装修人和装饰、装修企业应当与物业管理单位签订什么协议？
　　答：应当签订住宅室内装饰、装修管理服务协议。

　　57、住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括什么内容？
　　答：（一）装饰装修工程的实施内容；
　　（二）装饰装修工程的实施期限；
　　（三）允许施工的时间；
　　（四）废弃物的清运与处置；
　　（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
　　（六）禁止行为和注意事项；
　　（七）管理服务费用；
　　（八）违约责任；
　　（九）其他需要约定的事项。

　　58、装修人在装修时需变动建筑主体或承重结构应办理什么手续？
　　答：应提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。

　　69、哪些住宅室内装饰装修何违规行为由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款？
　　答：（一）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖，混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款；
　　（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1000元以上5000元以下的罚款；
　　（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处500元上1000元以下的罚款；
　　（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款。

　　61、业主在住宅室内装饰装修过程中，擅自改变房屋主体及承重结构的，应由哪个部门责令其整改，并处何罚款？
　　答：依照《建筑工程质量管理条例》的规定，凡涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，由城市建设行政主管部门责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，由城市建设行政主管部门责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。